История на слом

За два десятка лет существования в нашей стране загородного рынка жилой фонд в так называемых стародачных поселках обновился примерно на 40%, а скоро, предрекают эксперты, такие комплексы исчезнут вовсе. Останутся разве что исторические усадьбы, взятые под охрану государством.

Время избранных
Дачные поселки стали появляться под Москвой в конце XIX столетия. Строились они не далее 30 км от столицы, рядом с железнодорожными станциями, в самых красивых местах, рядом лесом, рекой или прудом. Обязательно прокладывались коммуникации и удобные дороги. В советское время на такую дачу могли рассчитывать лишь высшие партийные чины, «генералы» да представители творческой элиты. «Таким образом в стародачных поселках формировалась однородная социальная среда, — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Размеры дома и участка зависели от статуса владельца. Высшие военные чины получали до 2 га, министры и замы — 0,5-1 га, деятели культуры — до 30-40 соток».

Сегодня на всех трассах Подмосковья (за исключением Новой Риги) насчитывается более полусотни стародачных поселков. К самым популярным направлениям помимо Рублевки относятся Калужское, Дмитровское, Минское, Можайское, Ярославское шоссе. Большинство поселков расположены на западе, элитной зоной считаются Ильинка, Красногорский район и окрестности дворцово-паркового ансамбля «Архангельское». Самые известные поселки — Переделкино и Жаворонки на Минском шоссе, Николина Гора (поселок «Ранис») и Успенские дачи на Рублевке, Алабино и Фрунзовец на Киевском. Кроме того, до сих пор популярны Северная Трудовая на Дмитровке, Ватутинки на Калужском шоссе, Валентиновка и Мамонтовка на Ярославском, Малаховка и Кратово на Егорьевском, Снегири на Волоколамском, Старая Купавна на Горьковском.

Неминуемое обновление
Постепенно стародачные поселки меняют облик и коммуникации, поскольку по качеству строительства исторические объекты не способны конкурировать с современной элиткой, а некогда передовые инженерные сети основательно износились. Морально устарели архитектура и планировки, наконец физическое состояние зданий оставляет желать лучшего. Тем не менее к старым дачам (в любом состоянии) проявляют живой интерес как девелоперы, так и частные покупатели. Инвесторы скупают объекты не ради построек, пусть даже исторических. Основная ценность для них — земля, ведь за последние годы участков под застройку поблизости от МКАД практически не осталось. И нередко на месте «домов с историей» появляются современные особняки, участки облагораживаются с помощью ландшафтных дизайнеров. По возможности выкупаются и застраиваются также близлежащие земли, инвестиционно весьма привлекательные. Так, рядом с Баковкой появился поселок «Стольное», а недалеко от Жуковки — «Царское село».


Самыми востребованными, конечно, остаются рублевские Барвиха, Жуковка, Николина Гора, а также писательские Комфорт (Калужское шоссе) и Переделкино. Именно они быстро обновляются, прирастая дворцами. Уже сегодня те же Жуковку, Барвиху или Баковку назвать стародачными можно лишь с большой натяжкой. Меньшим переделкам подверглись Немчиновка, Усово, Кратово, Завидово, Руза. Впрочем, есть места, где категорически запрещен новострой. «В качестве примера можно привести Чигасово, один из наиболее тихих и чистых уголков ближнего Подмосковья, где появился первый в России элитный коттеджный поселок «Птицы», — говорит Л. Ежова. — Теперь строить здесь запрещено, близлежащие территории получили природоохранный статус. Предложений вторички нет, приобрести дом можно лишь на первичном рынке, в поселке «Лион», который значится как последний проект организованной коттеджной застройки в районе Чигасово».


Ждем ли мы перемен
К сожалению, даже у исторических построек срок службы ограничен. Деревянные дом, возведенные в 30-40-х, рассчитаны на 50-100 лет. Как минимум им необходима реконструкция. Получила распространение практика при продаже объекта в стародачном поселке сразу планировать снос дома (если нет ограничений), потому как в 99% случаев он попадает в категорию «ветхое жилье». Таким образом стародачное Кутузово перестраивают в поселок «Кутузовская слобода». Хотя порой полностью избавляться от старого здания невыгодно — например, если оно расположено в водоохраной зоне. По закону, строительство там запрещено, зато реконструкция — пожалуйста. В итоге укрепляется старый фундамент, на нем возводится дом, и это называют реконструкцией. То же происходит на особо охраняемых землях природных парков. Другой тенденцией стала скупка земель под коммерческие проекты. К примеру, на 1-2 га бывшей генеральской дачи возводятся несколько коттеджей, которые поступают на рынок уже как объекты для постоянного, а не сезонного проживания. Так практически потеряла свой первоначальный облик Николина Гора.


Правда, при покупке почти всегда возникают трудности с оформлением. Дело в том, что многие поселки существуют с 30-х годов, дома неоднократно передавались по наследству, горели, достраивались без разрешений и регистрации в БТИ. Поэтому зачастую будущим владельцам приходится не только заново проходить все круги административного ада, но и получать добро на покупку у родственников продавца, соседей. Оформление может длиться 4-6 месяцев. Тем не менее предложений не так много, и цены соответствующие. Сотка в стародачных местах на 20, а иногда 50% дороже земли с аналогичными параметрами в организованных поселках. «На Рублево-Успенском и Ильинском шоссе за стародачную сотку просят 1,9 млн руб., — говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. — Дом в Ватутинках выставляют за 30 млн. Около 22 млн стоит дом площадью 260 кв. м на 11 сотках в Валентиновке. Правда, основную ценность представляет не постройка, пусть даже с легендой, а именно земля. Например, из двух почти одинаковых по площади объектов в Жаворонках дом на участке 15 соток стоит около 14 млн руб., а на 20 сотках — уже 20 млн».


Неостановимо, невосстановимо
По оценкам некоторых экспертов, к 2030 году стародачные поселки могут полностью исчезнуть. Дело в том, что строения там, как правило, ветхие. В зависимости от поселка количество зданий довоенной постройки составляет около 10%, 50-80-х — около 50%. «Стародачным поселкам грозит вырождение, — согласен Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest. — Разве что останутся названия мест, где когда-то жили генералы, писатели и министры. Немаловажная причина «стирания» — соседство с Москвой. В пределах 30 км от МКАД загородная жизнь давно перестала быть такой тихой, как в 50-60-х годах прошлого столетия. Да и дачи, некогда предназначенные для временного обитания, теперь становятся основным местом проживания. В пример можно привести фактически ставшее пригородом Москвы Переделкино, где рядом с домами-музеями появилось множество коттеджей».


Конечно, останутся исторические объекты, но с каждым годом стародачные уголки будут все больше превращаться в «новодачные». Современные особняки постепенно вытеснят ветхие строения, ведь благосостояние граждан растет, как и запросы в отношении загородной недвижимости. «По мере сокращения в ближайшем Подмосковье количества земель, пригодных для строительства качественного жилья, интерес девелоперов к стародачным местам продолжит увеличиваться, — полагает Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости». — Скорее всего, на их месте появятся современные коттеджные комплексы. И по некоторым направлениям процесс уже пошел».

Источник: «Фотонедвижимость»