Элитные направления падают в цене

В рамках проведения Showroom эксклюзивной недвижимости состоялся круглый стол на тему «Ротация спроса на знаковых направлениях загородной недвижимости премиум-сегмента», организованный агентством недвижимости TWEED. На мероприятии выступил главный редактор портала Cottage.ru Иван Кузнецов. Предлагаем вашему вниманию стенограмму доклада на тему: «Изменение цен на элитную недвижимость как фактор снижения/роста спроса».

Организаторы этого круглого стола попросили меня в начале доклада обосновать взаимосвязь изменений цены и спроса. Уверен, что о законе спроса и предложения слышали и знают все, но все же уважу просьбу приглашающей стороны и в двух словах объясню эту взаимосвязь. Как известно, спрос – это зависимость между ценой и предложением, объемом товара на рынке. Чем ниже цена на товар, тем выше спрос. Однако, отсутствие спроса влечет за собой снижение цены, и наоборот, ажиотажный спрос способен вызвать скачкообразный рост цены. Таким должно быть поведение рынка в идеальной ситуации. Но наши российские реалии идеальными вряд ли можно назвать. Все мы хоть раз наблюдали картину, когда какой-нибудь жадный продавец месяцами, а то и годами, не снижал цены на дома при полном отсутствии спроса. И таких случаев немало. Однако если рассматривать рынок в целом, то все-таки можно говорить о том, что этот закон экономики все-таки работает и на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Собственно об этом и будет мой доклад.

Прежде чем перейти непосредственно к цифрам и их анализу, расскажу о том, откуда эти цифры взялись. Мы, Cottage.ru, не работаем напрямую с покупателями и поэтому не можем оценивать спрос так, как это делают агентства недвижимости. Зато у нас есть возможность оценивать тот объем предложения, который проходит через наш сайт. Уверен, что никто не будет спорить с тем, что Cottage.ru является крупнейшим порталом по загородной недвижимости. И наша база предложений вполне может соперничать с базами риэлторов на рынке. Даже с такими гигантами, как ИНКОМ и МИЭЛЬ. Примерно год назад мы начали тестировать сервис, который автоматически отслеживает все изменения цен на объекты по различным подмосковным направлениям. После многомесячной отладки мы запустили его в открытом доступе и сейчас он доступен всем посетителям сайта. Причем он автоматически «прикручивается» к каждому объявлению на сайте, и потенциальный покупатель, просматривающий это объявление, сразу видит, насколько данное конкретное предложение ниже или выше среднерыночной цены по выбранному направлению.

Но хватит лирики, перейдем к конкретным цифрам. Сразу оговорюсь, что я буду анализировать только вторичный рынок, без новостроек в коттеджных поселках. По состоянию на 11.04.2012 в базе Cottage.ru находилось 2380 уникальных объектов. Если зайти в раздел статистики на сайте, то там сразу можно увидеть изменение цены по всему рынку за последние 12 месяцев. Средняя стоимость домовладения по всему рынку за год составила 43 миллиона 932 тысячи рублей. И за указанный промежуток времени эта цена подросла на 1,11%. Но оценивать весь рынок в целом не так интересно, поэтому перейдем к конкретным направлениям.

Тема этого круглого стола заявлена как «Ротация спроса на знаковых направлениях загородной недвижимости премиум-сегмента», поэтому для начала и пробежимся по этим самым знаковым направлениям. В целом картина не утешительная. Все трассы, которые традиционно воспринимаются как элитные, а также недавно примкнувшие к ним направления, показали снижение цен. Ниже всех пали Новорижское и Киевское шоссе. На Новорижском шоссе за последний год средняя стоимость домовладения снизилась чуть более чем на 5 млн. рублей и составила 70,5 млн. рублей. В процентном отношении снижение составило 6,71%. На Киевском шоссе цены снизились еще больше – 7,08%, а в рублевом эквиваленте на 2,2 млн. и средняя цена составила 28 млн. 254 тыс. рублей. Сразу оговорюсь, что точность этих данных достаточно высокая, Киевка и Новая Рига являются одними из самых репрезентативных направлений в нашей базе, постоянно в ней находятся не менее 450 объектов по каждому направлению.

Перейдем к святая святых рынка загородной недвижимости – к Рублево-Успенскому шоссе. Здесь мы тоже фиксируем снижение цен, но не такое значительное. Снижение в 2,16% вполне можно объяснить колебанием курса доллара или, скажем, изменением направления ветра, в рамках одного года эта цифра не столь значительна. Если говорить о денежном выражении, то снижение составило всего каких-то 3,8 млн. рублей, что при средней стоимости домовладения в 172 млн. вполне можно списать на статистическую погрешность.

Более серьезное падение показал апендикс Рублевки – Ильинское шоссе. Там снижение составило почти столько же, сколько и на Новой Риге – 6,56%, но в рублевом эквиваленте снижение составило чуть более 7 млн. рублей, и по этому показателю Ильинское шоссе выбивается в явные лидеры. Сегодня средняя цена домовладения на этом направлении составляет 101,8 млн. рублей.

А вот про Минское и Можайское шоссе сказать особо нечего. На Минке изменений вообще не произошло. Система выдает минус 0,02% но эти копейки брать в расчет вообще бессмысленно. Можайка даже показала рост, но примерно такой же незначительный, как ее более скоростная соседка - +0,28%. Рядом с ними находится и Дмитровское шоссе, там тоже ничего не произошло. Более того, даже средняя цена домовладения на этих трех трассах примерно одинакова: 46 млн. на Можайском, 41,3 млн. на Дмитровке и 44 на Минской трассе. Вот где стабильность.

Прежде чем перейти к выводам, я хочу еще немного поиграть с цифрами. Наш сервис на Cottage.ru позволяет отслеживать изменения не только по отдельным трассам, но по нескольким сразу, выводя среднее значение. Если взять вышеперечисленные шоссе, то за последние 12 месяцев картина следующая: снижение цены составило 6,24 в процентах и 4,6 млн. в рублях. Средняя цена домовладения сегодня ровняется 69,449 млн. рублей. В общей сложности по этим направлениям в нашей базе сейчас находится 1639 предложений на вторичном рынке. И я позволил себе небольшую вольность, которая к статистике имеет мало отношения, зато я знаю, что все любят большие и красивые цифры. Так вот, я прикинул, сколько денег в общей сложности потеряли за прошедший год продавцы загородной недвижимости на вторичном рынке за счет вот этого снижения в 6,24%. Итак, за последние 12 месяцев собственники элитных коттеджей, желающие продать их на вторичном рынке, недополучили 7,5 млрд. рублей. Повторюсь, эта цифра ничего не значит, все расчеты сделаны исключительно ради интереса.

Ну и перейду к заключению. Если вернуться к тому, с чего начал, к законам экономики и к идеальному рынку, и представить, что наш рынок загородной недвижимости и правда работает идеально, то тогда можно смело констатировать, спрос на Киевском, Ильинском и Новорижском шоссе за последний год снизился, а Рублевка, Минка, Можайка и Дмитровка по-прежнему популярны, но, скажем так, без фанатизма, всплеска спроса на этих направлениях за последний год не произошло.