Итоги рынка загородной недвижимости 2010 года: кризис позади или все только начинается?

В 2010 году на рынке загородной недвижимости объемы нового строительства сократились практически вдвое, а структура спроса претерпела существенные изменения

Предложение: с каждым годом объемы нового строительства в Подмосковье заметно сокращаются.

В 2010 году объем нового предложения на рынке загородной недвижимости Московского региона сократился более чем на 43% по числу новых коттеджных поселков и более чем на 60% по количеству выведенных гектаров в сравнении с показателями двух прошлых лет.

В активной продаже в Подмосковье сегодня находится 485 коттеджных поселка на разных стадиях готовности. За 2010 год на загородном рынке появилось 79 новых проектов, что в среднем на 43,6% меньше в сравнении с объемами нового предложения 2009 года, тогда число вышедших на рынок коттеджных поселков достигло 140. В 2008 году на рынке появился 141 новый проект.

Вместе с тем, значительно сократился и объем гектаров, появившихся на рынке в 2010 году. Если в 2008 году было выведено 3592,3 га, а в 2009 – 3883,7 га, то в 2010 году на загородном рынке появилось на 61% меньше площадей в сравнении с показателями предшествующего периода – 1509 гектаров.

Знаковой тенденцией 2010 года стал выход Симферопольской трассы в лидеры по числу новых коттеджных поселков. Здесь сконцентрировано 20 новых проектов – 25,3% от общего объема предложения. На втором месте находится Новорижское шоссе, по данному направлению сосредоточено 16 новых поселков – 20,3%. На третьем месте расположилось Ярославское шоссе, на него пришлось 10 новых объектов – 12,7%. На Калужское направление пришлось 6 новых поселков – 7,6%. На Дмитровское и Киевское шоссе – по 5 новых поселков или 6,3%. Каширское и Егорьевское направления пополнились 4 новыми проектами каждое – 5%. На Новорязанское шоссе пришлось 3 новых поселка – 3,8%. Пятницкое направление пополнилось 2 новыми проектами – 2,5%. А на Можайское, Волоколамское, Ленинградское и Щелковское шоссе пришлось по 1 новому коттеджному поселку - 1,3%.

Девелоперы активно осваивают менее популярные направления, что во многом обусловлено нехваткой ликвидных земель по другим более престижным трассам, тогда как стоимость недвижимости здесь выгодно отличается, а по природным и транспортным характеристикам они ничуть не уступают.

Основной объем нового предложения на посткризисном загородном рынке отводится участкам без обязательного подряда на строительство – доля таких объектов составляет 80% от общего числа поселков, выведенных на продажу в 2010 году. Подавляющее число таких проектов было образовано стихийно, под влиянием изменений, происходящих на рынке. Большое количество поселков компаний «Красивая земля», «Финансы и недвижимость» и других игроков рынка попросту представляют собой земельные наделы, размежеванные или планируемые к межеванию на индивидуальные участки небольшой площади. Кроме того, новым веянием посткризисного рынка стало появление неподготовленных проектов (без межевания, документации, технических условий и пр.), рынок стал менее организованным и прозрачным для покупателя.

Спрос: более 70% покупателей в 2010 году предпочли участки без подряда

По итогам 2010 объем сделок на первичном рынке загородной недвижимости увеличился на 20% до 12519 проданных домовладений по сравнению с показателями 2009 года, тогда количество реализованных объектов составляло 10447. При этом ключевым предметом сделок выступали в основном недорогие проекты. В 2008 году данный показатель был равен 9379 сделкам на рынке.

Наиболее востребованным форматом на рынке загородной недвижимости в 2010 году были участки без обязательного подряда на строительство. В данном сегменте сосредоточено 74% спроса – реализовано около 9252 участков. В 2009 – 6523 объекта или 63%. В 2008 – 2243 участка или 24% спроса. Вторым по популярности является формат коттеджей, здесь сосредоточено 17% спроса – в 2010 году было реализовано 2192 объекта. В 2009 году на такие домовладения пришлось около 25% спроса – продано 2605 объектов, а в 2008 году формат коттеджей был одним из самых популярных сегментов, на который приходилось 53% спроса – было продано 4940 дома. Таунхаусы были востребованы всего у 6% покупателей, на данный сегмент пришлось 752 сделки, в 2009 году - 878 или 8% спроса, тогда как в 2008 таунхаусы предпочли 18% покупателей – было продано 1703 объекта. Наименее популярным является формат апартаментов - квартиры в многоквартирных домах. На данный сегмент пришлось всего 3% покупательского спроса – было продано 323 квартиры. 2009 и 2008 года также отличались несущественным спросом 4% (441) и 5% (493), соответственно.

Одной из основных тенденций рынка загородной недвижимости 2010 года стало снижение платежеспособности спроса. Средняя стоимость контракта снизилась на 21% и составила 242 247 долларов. В 2009 году средняя сумма сделки на рынке составляла 307 728 долларов, тогда как в 2008 году средняя стоимость покупки была выше более чем в 2 раза – 706 447 долларов. Возросший спрос в период кризиса на участки без подряда не остался незамеченным. Установленный ценник на подобные объекты изначально на порядок ниже, что не может не отражаться на общей ситуации на рынке. В данном сегменте средняя стоимость контракта в 2010 году составляет 81 535 долларов. В 2009 - 97 368 долларов, в 2008 - 238 487 долларов.

Снижение стоимости предложения в сравнении с докризисным периодом на загородном рынке по итогам 2010 года объясняется несколькими факторами: приостановлением строительства достаточно большого числа проектов в кризисный период, снижением платежеспособности покупателей и, как следствие, ориентацией спроса на эконом-класс, снижением издержек девелоперами (разработка простых проектов домов, отказ от строительства инфраструктуры, благоустройства поселка, снижение нормы прибыли и т.д.). Стоит отметить, что общий уровень цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья изменился не так существенно. Покупатели сейчас могут позволить себе за те же деньги, что и до кризиса приобрести загородное жилье большей площади.

САМЫЕ ИНТЕРЕСНЫЕ ПРОЕКТЫ 2010 года

Среди проектов, появившихся на рынке в 2010 году, можно выделить ряд коттеджных поселков, отличающихся своими характеристиками.

Специалисты компании Vesco Consulting предлагают следующие номинации 2010 года:Самый ликвидный новый проект - коттеджный поселок «Чеховские дачи»В июне 2010 года на рынок был выведен проект «Чеховские дачи». Коттеджный поселок эконом-класса расположен в 45 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. За 5 месяцев реализовано более 60 участков. Высокие темпы продаж объясняются оптимальным соотношением цена-качество в нише проектов эконом-класса, а также проработанности юридической схемы реализации – собственником заключаются договора с полной стоимостью земли, со сроками завершения работ по коммуникациям.

100% попадание в рынок –поселок «Зеленый бор»Еще один успешный проект компании – поселок «Зеленый бор», в 12 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Это современный клубный поселок на 79 домовладений для постоянного проживания. Низкие цены, выгодное месторасположение, близость к Москве, возможность круглогодичного проживания – все эти преимущества позволили реализовать за короткий срок 80% наделов проекта.

Самый инвестиционно-привлекательный проект – поселок «Новоржский»Среди проектов загородного рынка Подмосковья можно выделить также один из наиболее инвестиционно-привлекательных проектов – «Новорижский». Коттеджный поселок расположен в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе. 1-очередь «Новорижского» поселка разбита на 864 участка, 80% которых уже реализовано.Самый дешевый проект – поселок «Мячково»Можно также отметить самый недорогой проект рынка – «Мячково», Новорязанское 77 км. Стоимость 1 сотки земли здесь начинается от 10 тыс. руб. Самый дорогой проект – поселок «Миллениум парк» Самым дорогим и престижным загородным комплексом является проект «Миллениум парк», расположенный в 19 км от МКАД по Новорижскому направлению. Сегодня в поселке к продаже предлагается дом, за который покупатель должен будет заплатить более $5 млн. Уникальность коттеджного поселка заключается в его оригинальной концепции - оптимальных сочетаниях естественных и искусственных ландшафтов, соответствующих архитектурным стилям домов.

Новый этап развития рынка – кризис 2008 года остался позади

2010 год показал положительные тенденции на рынке загородной недвижимости, позволяющие констатировать окончания кризиса.

Среди основных тенденций 2010 года, можно отметить стабильный рост и положительную динамику объемов продаж, возобновление ипотечного кредитования, появление новых проектов, предлагающих не только участки, но и другие форматы домовладений, а также увеличение числа сделок в бизнес-классе и сегменте элитного жилья. Тогда как завуалированное снижение стоимости предложение проявляется лишь в виде скидок и бонусов, приуроченных в основном к праздникам, например, Новый год и т.п.

Ожидания на 2011 год

По прогнозам экспертов компании Vesco Consulting, предложение участков без подряда будет постепенно снижаться. Поскольку подобные объекты заполонили рынок загородной недвижимости уже в ближайшей перспективе можно ожидать заметного дефицита готовых объектов. Девелоперы будут ориентированы на строительство домовладений, можно ожидать увеличения доли коттеджей на рынке загородной недвижимости. Незначительно увеличится число апартаментов и таунхаусов.Существующее множество проектов, предлагающих «голую» землю, зачастую даже без необходимых документов на подведение коммуникаций - могут в ближайшем будущем не лучшим образом сказаться на развитии загородного рынка. Отсутствие технических условий на инженерные сети, требований по срокам застройки, архитектуре домов, разношерстность публики в проектах эконом-класса могут превратить такие коттеджные поселки в «шанхаи». Покупатели же будут вынуждены избавляться от своих наделов, что приведет к значительному росту предложения недорогих объектов на вторичным рынке.Эксперты компании прогнозируют, что в следующем 2011 году по-прежнему повышенным спросом будут пользоваться участки без подряда на строительство эконом и бизнес класса. Вместе с тем, клиенты начнут обращать внимание на другие форматы загородного жилья. В частности, появление новых интересных и недорогих поселков, предлагающих таунхаусы, привлечет внимание потенциальных клиентов. О чем свидетельствует положительная динамика продаж по таким проектам, как коттеджные поселки «Бристоль», «Изумрудный».

В сегменте коттеджей спросом будут пользоваться небольшие домовладения площадью до 250 кв.м. с участками 15-25 соток по цене $250-400 тыс. долл. Востребованы по-прежнему будут участки без подряда площадью 10-20 соток в бюджете $50-100 тыс. долл.