Затишье перед бурей

Мероприятие, проводимое в ресторане «Облака» в галерее «Времена года», стартовало с выступления Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, в ходе которого он сообщил об остром дефиците качественных предложений: новые поселки практически не строятся, обещанные сроки сдачи жилья не совпадают с реальными, 95% нового предложения представлено поселками без подряда. Существенный нюанс: если в прошлом году за первые три месяца таких проектов было около 40, то в этом году — всего 17. «Сокращение предложения более чем в два раза свидетельствует о том, что существующие поселки становятся не интересны не только девелоперу, но и конечному покупателю», — считает Дмитрий.
Тенденция сезона: удобно и просто

Судя по всему, причина таких невеселых новостей сокрыта не в том, что сейчас строятся объекты, которые являются результатом воспаленного сознания дизайнеров, отнюдь, в последние годы у покупателей практически отсутствует мода на архитектурные стили. Все удачные архитектурные решения востребованы вне зависимости от того, к какому направлению они принадлежат. Раскупается в первую очередь то, что гармонично, красиво и функционально. И наоборот. Люди устали от бешеных 90-х и витиеватых 00-х, наконец-то захотелось простого человеческого счастья — удобного! Скажем, большинству покупателей нравятся многоскатные крыши и не нравятся продвинутые плоские или односкатные. «К примеру, в поселке “Горки XXI” были построены объекты с разными крышами. Так вот, дома с плоскими крышами были куплены в последнюю очередь», — анализирует Цветков.
Остановка «Киевское шоссе»

Что касается освоения новых географических направлений, то здесь все больше правит бал Киевское шоссе: его основная современная застройка сконцентрирована или ближе к Калужскому шоссе, или же в районе Малого бетонного кольца. Поскольку трасса скоростная и с качественным покрытием, то расстояние в 30 км от Москвы не так заметно. «Однако при таких заманчивых параметрах количество элитных поселков, расположенных на Киевском шоссе, можно буквально пересчитать по пальцам. Самый известный из них — Новоглаголево, находящийся на 35 км от МКАД. Все остальные предложения относятся к бизнес- и экономклассу. Самый крупный объект, который вскоре будет определять рынок недвижимости Киевского и соседнего Калужского шоссе — “Проект А101”», — рассказывает Дмитрий Цветков. От развития этого проекта, который предполагает строительство малоэтажных и многоэтажных объектов, зависит развитие всего направления.

Инвестиционная привлекательность Киевского шоссе составляет 14% годовых. Столь высокий потенциал обусловлен хорошим качеством дорожного покрытия, освещенностью трассы вплоть до Малого бетонного кольца, устойчивой пропускной способностью Ленинского проспекта и недооцененной землей. «Киевское шоссе последним из всех западных направлений обратило на себя серьезное внимание и интерес девелоперов, это случилось только после окончания работ по его реконструкции. Поэтому сейчас там много неосвоенных территорий, что наверняка будет способствовать появлению качественных поселков и созданию инвестиционно благоприятного климата», — рассуждает Дмитрий.
Ипотека. Потепление

Во время своего выступления на пресс-ланче Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, поделился статистикой своих исследований: в течение прошлого года общий объем выдачи ипотечных кредитов в России вырос на 66%, а ставки снизились с 16,4% в первом квартале прошлого года до 15,7% в первом квартале 2011-го. Теперь при выдаче кредита вновь стали учитывать доход по справке банка, а минимальные сроки рассмотрения заявления снизились с семи до пяти дней. С этого года банк «ВТБ24» своим участием расширил перечень сильнейших игроков на рынке загородной ипотеки, в который входят «Нордеа Банк», «Сбербанк» и «Росевробанк». За самыми выгодными условиями кредитования стоит идти в «Сбербанк»: кредит можно взять на 30 лет, первоначальный взнос начинается от 15% стоимости объекта, а процентная ставка — от 9,8% годовых в рублях. Самым большим спросом из объектов, на покупку которых дают кредит, пользуются поселки «Пушкинская дубрава», «Зеленый город», «Истринский родник» и «Зыковский уезд». Роман пообещал, что в ближайшее время появится множество банков, предлагающих выгодные условия на загородную ипотеку, что, несомненно, увеличит количество объектов, покупаемых в кредит, и в дальнейшем упростит оформление заявлений и сократит сроки рассмотрения заявок».
Трехкомнатная квартира в обмен на таунхаус

В своем докладе Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, отметил, что сегодня жилищная сфера оживает и есть множество показателей, по которым можно судить, что скоро все встанет на свои места: «Докризисных величин на загородном рынке мы пока не достигли. Могу сказать, что сегодня компания тратит в десять раз больше усилий, чтобы иметь от загорода тот уровень отдачи, который бы нас устраивал. Но радует то, что на рынке видно движение, отмеченное такими действиями как, к примеру, проведение после двухлетнего перерыва премии «Поселок года». Также руководитель Penny Lane Realty считает, что нужно перестать бегать за размахом: «Пятисотметровые таунхаусы никому не нужны: ни покупателям, ни девелоперам, ни риелторам. Новый формат на рынке — дом по цене трехкомнатной квартиры, но чуть большей площади. Для того чтобы рынок выздоровел, нужно чтобы средний класс начал приобретать недвижимость».
Дети наше все

Сегодняшние покупатели загородного жилья уделяют повышенное внимание наличию в поселке инфраструктуры, обустройству общественных зон, присутствию интересных элементов ландшафтного дизайна. Поскольку подавляющее большинство приобретает загородную недвижимость из-за детей, следовательно, максимальным спросом пользуется соответствующая инфраструктура: сады, школы, развивающие центры, спортивные площадки. Пребывание ребенка в саду обходится в 15–20 тыс. рублей в месяц, однако данная услуга весьма востребована. Собственную школу имеют не более 2% поселков, и обучение там еще дороже, тем не менее для некоторых родителей ее наличие становится решающим фактором. Дмитрий Цветков утверждает: «На сегодняшний день главная задача застройщика, в некотором роде рискующего выпускать на не окончательно окрепший рынок новый проект, максимально угодить покупателю. Поэтому мы настоятельно рекомендуем уделить особое внимание окружающему пространству: продумать места отдыха, детские и спортивные площадки, пускай не обширную, но качественную инфраструктуру». Если рассмотреть все предложение, которое представлено сегодня на рынке, то процентов 80 из него стало неликвидом вследствие не только завышенной цены, но и отсутствия условий для жизни.

Таким образом, последние веяния в сфере недвижимости говорят нам о том, что кризис и его последствия постепенно преодолеваются как продавцами, так и покупателями. По прогнозам Penny Lane Realty, реализацию тех оптимистичных сценариев развития, которые звучали в ноябре-декабре, стоит ожидать не ранее второй половины года. «Существует три критерия, с помощью которых можно судить о начале экономического роста: это возрождение интереса к автомобилям, городскому, а потом и загородному жилью. За 2010 год ожил автомобильный рынок, хорошую динамику показывает городская недвижимость. Ближайшее будущее — за возрождением загородного рынка», — резюмировал Дмитрий.